POR CATEGORÍA. Los 257 establecimientos de tres estrellas analizados para el año 2022 tienen un total de 70.143 camas en 30.519 habitaciones. Cada establecimiento tiene una media de 119 habitaciones. El valor de cada habitación es de 87.879 EUR y el de cada establecimiento de 10.435.725 EUR. El valor total de los hoteles de tres estrellas es de 2.681.981.200 EUR y disminuyó un 17,73%, hasta 3.260.003.235 EUR en 2018. Hay menos hoteles de tres estrellas que en 2018.
Los 436 establecimientos de cuatro estrellas tienen 73.099 habitaciones para 158.171 camas. Por tanto, la media es de 168 habitaciones por establecimiento. El valor de cada habitación es de 140.951 euros y el de cada establecimiento de 23.631.759 euros. El valor total de los establecimientos de cuatro estrellas es de 10.303.446.983 euros. En 2018, el valor de los establecimientos de cuatro estrellas fue de 7.923.178.121 euros. Es decir, aumentó un 30,04%.
Los 47 establecimientos de cinco estrellas analizados tienen un total de 5.741 habitaciones y 11.728 camas. El número de habitaciones por establecimiento es de 122. El valor de cada habitación es de 295.085 euros y el valor de cada establecimiento es de 36.041.818 euros. El valor absoluto de los hoteles de cinco estrellas es, por tanto, de 1.693.965.465 euros. El valor de los establecimientos de cinco estrellas aumentó un 76,03%: en 2018 fue de 962.303.319 euros.
VALOR POR HABITACIÓN. En valor por habitación en 2022 se fijó en 134.231 euros, mientras que en 2018 fue de 115.994 euros y de 115.682 euros en 2017. Es decir, aumentó un 16,03% en 2022 respecto a 2017 y un 15,72% respecto a 2018. Hay que tener en cuenta que el traslado de habitaciones continúa. El informe señala al respecto que los últimos datos del Institut Balear d’Estadística, correspondientes a 2021, indican que hay 5.054 habitaciones más que en 2018. En este sentido, las habitaciones de tres estrellas representaban el 36% del total en 2018, mientras que en 2022 sólo representarán el 27,9%.
Por el contrario, las habitaciones de cuatro y cinco estrellas aumentaron significativamente. En 2022, las habitaciones de cuatro estrellas representarán el 66,8%, mientras que cuatro años antes representaban el 59,5%. Por último, las habitaciones de cinco estrellas aumentaron del 4,5% del total en 2018 al 5,2% en 2022.
Por categorías, el mayor aumento de valor se produce en las habitaciones de cinco estrellas. En este sentido, el valor de una habitación de cinco estrellas en 2017 era de 211.937 euros, aunque bajó a 201.456 euros en 2018. En 2022, la habitación de cinco estrellas alcanzará un valor de 295.085 euros. Esto supone un 39,23% más que en 2017 y un 46,48% más que en 2018.
El valor de la habitación de cuatro estrellas en Mallorca será de 140.951 euros en 2022, lo que supone un 5,35% más que en 2017 y un 11,78% más que en 2018. El comportamiento del valor de la habitación de tres estrellas fue muy diferente. En este sentido, el valor en 2022 se situó en 87.879 euros, un 1,01% más que en 2017 y un 0,72% menos que en 2018.
MUNICIPIOS Y ZONAS. Andratx es el municipio turístico de Mallorca con el precio medio por habitación más alto, 194.160 euros. En segundo lugar está Muro (172.513), por delante de Sant Llorenc (165.348) y Calvià (160.074). Le siguen Pollença (148.244), Platja de Palma (139.762), Alcúdia (131.848) y Palma Ponent (126.449). El precio más bajo está en s’Arenal de Llucmajor (55.114).
El valor medio por establecimiento es de 19.837.018 euros. El municipio con mayor valor medio por establecimiento es Muro. Tiene un total de 30 establecimientos, con una media de 224 habitaciones y 507 camas. Representan el 4,05% de los establecimientos y el valor medio es de 38.678.107 euros. El segundo municipio con mayor valor de establecimientos hoteleros es Sant Llorenç. Tiene un total de 61 establecimientos con una media de 174 habitaciones y 391 camas. Representan el 8,24% del total de establecimientos hoteleros de Mallorca. Su valor medio es de 28.707.821 euros. Andratx (27.875.325 euros) y Alcúdia (25.273.987 euros) también superan los 25 millones de euros de valor medio por establecimiento.
Calvià es el municipio con mayor valor absoluto de establecimiento hotelero. En total, el establecimiento hotelero de Calvià, formado por 154 establecimientos, con 23.660 habitaciones y 51.059 camas, tiene un valor de 3.787.291.924 euros. La estructura hotelera vacacional de Platja de Palma consta de 110 establecimientos, con 14.647 habitaciones y 30.860 camas, y tiene un valor de 2.047.104.539 euros.
El tercer establecimiento hotelero con más valor es Sant Llorenç des Cardassar. Cuenta con 61 establecimientos, 10.591 habitaciones y 23.879 camas y tiene un valor de 1.751.177.059 euros.
Por zonas turísticas, los establecimientos de Ponent de Mallorca, con 62.887 camas, tienen un valor de 4.613.113.260 euros. Esto representa el 31,43% del valor total de los hoteles de Mallorca. En segundo lugar está Llevant de Mallorca, con 50.748 camas y un valor de 2.870.193.644 euros.
ANÁLISIS. El informe sobre la valoración del establecimiento hotelero de Mallorca en 2022, elaborado por Tasalia, presenta importantes novedades respecto a estudios anteriores. Para 2022, Tasalia realizó tres análisis de sensibilidad que proporcionan información sobre la evolución futura del valor del establecimiento hotelero.
En primer lugar, Tasalia evaluó el valor en función del tipo de interés. Así, con el mismo apalancamiento, RevPar (ingreso medio por habitación disponible), ADR (tarifa media) y GOPPAR (beneficio bruto de explotación por habitación disponible) en 2022, Tasalia evaluó el comportamiento del valor cuando el tipo de interés cambiaba al 3%, 3,25%, 3,50% y 4%. Así, el valor por habitación caería entre 7.593 EUR (tipo de interés del 3%) y 34.959 EUR (tipo de interés del 4%). Por tanto, la pérdida de valor estaría entre el 5,66% y el 26,04%. El valor absoluto del establecimiento hotelero disminuiría en 830,37 millones de euros con un tipo de interés del 3%, pero la disminución podría alcanzar los 3.823 millones de euros con un tipo de interés del 4%.
El segundo análisis de sensibilidad hace una previsión para 2023 considerando un aumento del RevPar del 8% respecto a 2022 y un aumento del ADR del 15%. Tasalia, aplicando estas previsiones, realizó un análisis de rentabilidad del valor. Así, con el mismo tipo de interés que en diciembre del año pasado, el precio medio de la habitación en 2023 sería de 144.970 EUR, es decir, un 8% superior al de 2022. Si el tipo de interés alcanzara el 3%, el valor de la habitación sería de 136.769 (1,8%). La habitación perdería valor en todos los casos si el tipo de interés se situara entre el 3,25% y el 4%. En el peor de los casos, con un tipo de interés del 4%, el valor de la habitación sería de 107.213, una caída del 20,12%.
El tercer análisis de sensibilidad realizado por Tasalia relaciona el valor inmobiliario y la adopción de criterios ESG por parte de las empresas hoteleras. Los criterios ASG (medioambientales, sociales y de gobierno) se refieren a los factores medioambientales, sociales y de gobierno corporativo que se tienen en cuenta a la hora de invertir en una empresa. La agencia de calificación determinó siete grupos de hoteles en relación con la adopción de criterios ASG. Los hoteles con mejores resultados tienen la calificación AAA (hotel innovador líder), mientras que los rezagados en la adopción de criterios ASG tienen la calificación CCC (hotel lagarto rezagado). La calificación 2022 se combinó con la calificación media, BBB. Así, el valor de la instalación hotelera podría cambiar sustancialmente. Así, el valor de la habitación con calificación CCC (lagarto tardío) sería de 99.274 EUR, lo que representa una disminución de 22.886 EUR (-26,04%). El valor absoluto de la instalación se situaría en 10.856 millones de euros, tras haber perdido más de 3.822 millones de euros. Por otro lado, la calificación AAA (líder en innovación) mostraría un progreso sustancial. Tendría un valor medio de 180.004 euros, es decir, 29.967 euros más. El aumento sería, pues, del 34,10%. Mientras tanto, el valor final del establecimiento hotelero alcanzaría los 19.685 millones de euros, un aumento de más de 5.005 millones de euros.
