Son Espanyolet, un barrio de casas bajas en el centro de Palma, está en venta desde hace una década. ‘Los compradores extranjeros empezaron en Santa Catalina y la conquistaron. Cuando ya no les pareció interesante porque no querían sufrir el ruido y las consecuencias de la vida nocturna, vinieron aquí, donde todo está lleno de plantas bajas con patios», dice Mari Carmen Gutiérrez, que vive en el barrio desde hace décadas. Un paseo por la zona revela un oasis de tranquilidad en medio de una ciudad de 415.000 habitantes. Apenas pasan coches. Hay fachadas recién pintadas, arquitectura moderna que coexiste con pequeñas casas bajas tradicionales que aún conservan su idiosincrasia. La zona es engañosa, porque a primera vista no es evidente que la mayoría de las casas tienen apetitosos patios y jardines traseros que multiplican el tamaño de las propiedades. Es una dulce sorpresa para quienes quieren vivir en el centro y pueden poner sobre la mesa cifras irreverentes.
Barrios como Son Espanyolet son un lugar idílico para vivir y mucha gente quiere comprar allí, como extranjeros con alto poder adquisitivo, sobre todo de otros países de la UE. Esta atracción se extiende a todas las Islas Baleares. Casi 60.000 extranjeros han comprado propiedades en las islas en los últimos diez años. En 2021, el volumen de compras de inmuebles por extranjeros representó casi el 40% de las transacciones en la comunidad, según las estadísticas de la Asociación de Conservacionistas. Sólo Canarias se acercó a esta cifra, con un 25,87%. La demanda de viviendas es extraordinariamente fuerte, tanto entre los extranjeros (sobre todo alemanes, británicos y franceses) como entre los no extranjeros, y es uno de los elementos que explican que el precio medio del metro cuadrado sea de 3.082 euros, el segundo más caro después del de la Comunidad de Madrid (3.229 euros).
La escalada de precios ha llevado al gobierno balear, compuesto por un tripartito de PSOE, Podemos y Més, a crear una comisión para analizar la posibilidad de prohibir la compra de vivienda a los ciudadanos, extranjeros o no, que lleven menos de cinco años viviendo en la comunidad. El portavoz del Ejecutivo y líder del PSOE en las islas, Iago Negueruela, se declaró en octubre «partidario de poner límites». El vicepresidente Juan Pedro Yllanes, de Podemos, defendió hace unos días este tipo de restricciones, citando a Canadá, que acaba de adoptar este tipo de medidas de forma temporal, como «modelo a seguir». Mientras algunos países ponen freno a estas transacciones, otros, como España, fomentan la inversión extranjera concediendo los controvertidos visados dorados, que permiten acceder a la residencia a cambio de la compra de un piso de más de 500.000 euros.
Los expertos consultados dudan de la viabilidad jurídica de impedir la compra de inmuebles por no residentes, al menos a corto y medio plazo, y especialmente en el caso de un territorio de la UE. En cualquier caso, ni siquiera ellos ven claro que vaya a tener un efecto significativo en el precio de la vivienda en su conjunto. Pero en Son Espanyolet, donde la búsqueda de viviendas asequibles es difícil debido a la presión de la demanda, muchos residentes defienden la necesidad de estas restricciones. «El noruego que compró muchas de las viviendas del barrio llamaba a tu puerta y te decía que te pagaría 700.000 euros si al día siguiente ibas al notario a formalizar la compraventa», cuenta Juan Antonio Pérez, miembro de una plataforma de vecinos del barrio que lleva años luchando contra los propietarios extranjeros que compran viviendas e intentan montar negocios de alquiler turístico para rentabilizar su inversión.
La relación con estos propietarios era muy tensa, con frecuentes denuncias de obras ilegales y actividades comerciales ilícitas que la plataforma vecinal consiguió finalmente derribar. Este inversor noruego nos dijo riéndose que dentro de diez años ninguno de nosotros conocería el barrio», dice Gutiérrez.
El elevado coste de la vivienda ha abierto este debate en Baleares, pero el interés de los extranjeros por comprar una casa en España va más allá de esta comunidad. En 2022, los extranjeros compraron más casas que nunca en todo el país, tras el bloqueo provocado por la pandemia. En el primer semestre del año, los notarios registraron 72.987 operaciones con compradores extranjeros, la cifra más alta desde 2007, cuando comenzó la serie histórica. Además, esto supone el 20% del total de compraventas registradas en todo el país, igualando el récord del segundo semestre de 2015. La tendencia continuó en el tercer trimestre, según los datos del registro, con 26.728 viviendas compradas por extranjeros, el 15,92% del total de transacciones y un récord en la serie histórica.
Las restricciones a las compras por parte de extranjeros o no residentes son más habituales de lo que se piensa. El caso más reciente es el de Canadá, que lo prohibirá durante los próximos dos años para aliviar el precio de los pisos. En la provincia de Ontario, por ejemplo, ya se han tomado medidas en el pasado: los extranjeros pagan un 20% más cuando compran una vivienda. Australia y Nueva Zelanda también han impuesto restricciones a la compra de viviendas por extranjeros no residentes.
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Residentes o no residentes
Hay varios casos en la UE, como Dinamarca y Malta, en los que se exige un número mínimo de años de residencia en el país, sea residente o no, para comprar una vivienda. Las restricciones son más estrictas en el archipiélago finlandés de las Islas Aland. Los europeos que quieran comprar terrenos en las Islas Aland deben obtener permiso previo de las autoridades. «Estas tres excepciones ya están incluidas en los tratados de adhesión de estos países a la UE, se negociaron previamente, pero tomar medidas como ésta parece complicado cuando ya eres un Estado miembro», advierte Joan David Janer, catedrático de Derecho Internacional Público de la Universidad de las Islas Baleares. Croacia también incluyó, en su tratado de adhesión de 2013, una serie de restricciones a la compra de tierras agrícolas por ciudadanos de la UE durante un periodo de diez años.
Estas restricciones se enfrentan a dificultades legales. Janer explica que los tratados establecen cuatro elementos fundamentales que chocan con la pretensión de limitar el poder adquisitivo de un ciudadano de la UE en cualquier país de la UE. Se trata de la no discriminación por razón de nacionalidad, la libertad de residencia, la libre prestación de servicios y la libre circulación de capitales.
Algunos territorios de la UE han intentado cambiar las normas con poco éxito. Por ejemplo, en 2014 el Parlamento de Córcega aprobó un estatuto de residente que requería cinco años para su obtención. El proyecto fracasó porque el presidente francés declaró que era contrario a la Constitución y al derecho europeo y que, en cualquier caso, la región de Córcega no tenía competencias.
La región belga de Flandes también intentó en 2009 establecer un periodo de residencia fijo para alquilar o comprar, pero el Tribunal de Justicia de la UE dictaminó en 2013 que era contrario a los tratados porque era discriminatorio y violaba varias libertades de la UE, y rechazó la iniciativa. «Pero dejó abierta la posibilidad de adoptar este tipo de medidas si lo justifica el interés social de la propiedad, un pequeño resquicio que quieren aprovechar los partidarios de este tipo de restricciones en Baleares», explica Janer.
Incluso en el caso de países no pertenecientes a la UE, las consecuencias jurídicas no están del todo claras, ya que los tratados bilaterales suelen incluir una cláusula de reciprocidad. Si los británicos, ya fuera de la UE, se vieran obligados a comprar en España, ¿qué haría el Reino Unido?
Si esta iniciativa es más o menos factible, el debate se ha instalado en la arena política. Sin embargo, ¿cuál podría ser el impacto económico de estas medidas? En sectores concretos podría tener un efecto más directo, pero en el mercado general es más dudoso, según algunos expertos. Los estudios sugieren que cuando se produce un aumento de los precios en el sector inmobiliario de lujo, esto repercute en otros sectores y acaba encareciendo las viviendas más asequibles, pero creo que los resultados de restricciones como la analizada en Baleares no están claros», explica el economista Eduardo Robsy, que fue director general de Vivienda de Baleares hasta la primavera de 2022.
Impacto
La medida anunciada por Canadá tampoco implica una prohibición total, sino una multa; en otras palabras, los extranjeros pueden comprar pero se enfrentan a una sanción, que en realidad es más bien un impuesto», añade. Pero puede haber consecuencias: según la norma, el Tribunal Superior de Justicia de la provincia en la que se encuentre el inmueble «podrá dictar una orden y obligar a la venta del inmueble en la forma y plazo prescritos». Sólo el 1% de las ventas de viviendas en Estados Unidos las realizan extranjeros.
Según Robsy, los problemas de vivienda en Baleares, y en otras zonas estresadas del mundo, suelen responder a un crecimiento de la población general, que aumenta la demanda y, por tanto, los precios. El Instituto Nacional de Estadística prevé que España ganará más de cuatro millones de habitantes en los próximos 15 años.. Baleares es la región que más crecerá en términos relativos, un 25%, seguida de Murcia (16%). Por ello, Robsy está convencido de que, entre otras cosas, es necesario invertir más en vivienda protegida pública y privada: «En lo que respecta a la vivienda, no hay soluciones milagrosas.
El presidente de ABINI (Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional), Hans Lenz, cree que el principal problema es la falta de oferta: «Hace mucho tiempo que la población de Baleares no recibe suficientes viviendas nuevas; se calcula que faltan 16.000 casas». Lenz cree que las comunidades autónomas no tienen competencias para aplicar tales medidas. A nivel estatal, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aseguran que actualmente no está en sus planes imponer restricciones a la compra de viviendas por extranjeros.
El impacto en los precios ha sido insignificante en el caso de Nueva Zelanda, donde esta medida se adoptó en agosto de 2018. Desde entonces, el precio de la vivienda ha aumentado un 55%, señala José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, que critica este tipo de medidas. «Responden a una política de decir a los ciudadanos que los culpables son otros», explica. «Además, estas iniciativas no tienen ningún coste para el gobierno, que tendría elevados costes presupuestarios, por ejemplo, para poner en marcha planes más eficaces, en mi opinión, como la construcción de un parque de viviendas protegidas o de alquiler social», afirma.
En Canadá, el precio de la vivienda no ha dejado de subir desde 2010 y se duplicará a finales de 2021. En 2022, sin esta medida, los precios ya han bajado un 12% y se espera que en 2023 puedan bajar un 15-20%. Javier Gil, del Sindicato de Inquilinos de Madrid, defiende estas restricciones: «El objetivo de esta medida es que si alguien compra una vivienda, sea para vivir en ella. Es decir, poner fin a la comprar para alquilar y otras formas de financiarización de la vivienda», explicó recientemente en Twitter.
La Costa del Sol es otro de los lugares más buscados por los extranjeros. Mario Garnica, director de la agencia Engel & Völkers en Málaga, destaca que «la llegada de este tipo de clientes con alto poder adquisitivo ha impulsado a los constructores a levantar viviendas con unos estándares de calidad muy superiores a los que tenían hasta ahora, regenerando zonas y generando riqueza y empleo en la ciudad». Pero también señala que «la otra cara de la moneda es la subida de los precios en las zonas más deseables, con incrementos del 20% y el desplazamiento de la población local a otras zonas».
Visados de oro
Mientras Canadá restringe las ventas a extranjeros, países como España, Portugal e Irlanda han optado por lo contrario: fomentar la inversión mediante los controvertidos visados dorados, por los que el Estado concede permisos de residencia a cambio de la compra de una vivienda de cierto valor.
En el caso de España, donde su aplicación se remonta a 2013, el precio mínimo de la vivienda es de 500.000 euros. Este tipo de cliente no europeo ha aumentado su peso dentro del total de compras extranjeras por encima de esta cifra, concretamente un 18,3% respecto a 2020, según Sonneil, empresa especializada en la comercialización de segundas residencias en la costa que ha analizado los datos del Anuario del Colegio de Registradores de la Propiedad.
En Portugal, donde el precio mínimo es de 350.000 euros, el gobierno se está planteando eliminarlas y Grecia ha endurecido los requisitos para obtenerlas. En España, el gobierno no es partidario de eliminar esta figura, al menos de momento. El mecanismo se paralizó en la UE con respecto a los ciudadanos rusos tras la invasión de Ucrania. Actualmente, 13 Estados miembros de la UE o de Schengen tienen programas de Ciudadanía por Inversión y Residencia por Inversión que permiten a los nacionales de terceros países adquirir un pasaporte o permiso de residencia de la UE a cambio de inversiones en bienes inmuebles, bonos y otros activos.
‘Los agentes inmobiliarios llaman puerta por puerta para hacer ofertas’.
Lucía Bohórquez
Los vecinos que llevan años negándose a vender en el barrio de Son Espanyolet están hartos de los agentes inmobiliarios. «Llaman puerta por puerta, todo lo que está a la venta se vende. Todos los días hay anuncios en los buzones, de inmobiliarias que tienen clientes suizos, suecos, alemanes, que quieren una casa en la zona», dice Mari Carmen Gutiérrez, una de las vecinas. Sin embargo, algunos que se negaban a abandonar el barrio acabaron cediendo cuando la oferta se volvió escandalosa. «Si compraste por 300.000 y vendes por un millón, te has solucionado la vida», dice Antonio Pérez, miembro de la plataforma de vecinos, que cree que quienes finalmente se deshacen de la vivienda optan por irse a barrios periféricos a casas con mucho más terreno.
Un paseo por las calles se convierte en una visita guiada en la que en cada esquina hay una obra en construcción, con un constructor y arquitecto extranjero al mando, como se puede ver en los permisos municipales que cuelgan de las vallas. Hay parcelas que se han puesto a la venta directamente en el mercado extranjero y ni siquiera se han ofrecido al cliente local. Proliferan las casas cerradas de reciente adquisición, las obras en los tejados y los buzones con nuevos apellidos de origen alemán o sueco.
‘Al final ni siquiera das los buenos días cuando conoces a alguien. La integración es nula», dice Antònia Vidal, que ha vivido en el barrio toda su vida. El tejido del barrio se ha desintegrado y se han perdido pequeñas tradiciones, como salir con sillas las tardes de verano para disfrutar del aire fresco en la puerta. Los vecinos creen que el barrio corre peligro de convertirse en un barrio fantasma porque muchos propietarios han comprado sus casas y sólo viven en ellas un par de meses al año y el resto del tiempo las casas permanecen vacías.
Los vecinos creen que es «imposible» invertir el proceso porque quienes heredan propiedades acaban vendiéndolas y porque son pocos los que pueden pagar precios que no bajen del medio millón de euros. No hay soluciones», se lamenta Vidal.
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Marc García es un periodista español que lleva más de 30 años trabajando en el campo del periodismo. Ha trabajado como periodista en varios medios de comunicación, como la televisión, la radio y la prensa escrita. También ha trabajado como periodista independiente.
Marc García estudió periodismo en la Universitat Pompeu en Barcelona. Tras sus estudios, comenzó a trabajar como periodista en el diario El Mundo. Después trabajó como reportero en el canal de televisión Antena 3.
En 2006, Marc García comenzó a trabajar como periodista independiente. Ha escrito artículos para varios periódicos y revistas, como El País, El Periódico, y La Vanguardia. También ha escrito artículos para la página web del periódico español El País.
En 2011, Marc García ganó el Premio Nacional de Periodismo por su trabajo como periodista independiente.
Actualmente, Marc García trabaja como periodista en el diario GacetaBalear. También es periodista independiente y escribe artículos para varios periódicos y revistas.